W branży budowlanej występuje praktyka zawierania umów w formie ustnej, w szczególności na niewielki zakres prac. Umowa taka jest prawnie wiążąca, choć dla celów dowodowych lepiej, aby miała postać pisemną. Istotą będzie jej treść regulująca prawa i obowiązki wykonawcy oraz inwestora. Dotyczy to oczywiście również dokumentu na położenie kostki brukowej. Tekst przygotował specjalnie dla nas Piotr Jarzyński - Partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
Przed zawarciem umowy na położenie kostki brukowej należy zastanowić się nad jej rodzajem. Powinniśmy brać pod uwagę dwa rodzaje umów, uregulowane w Kodeksie cywilnym: umowę o dzieło oraz umowę o roboty budowlane. Jednoznaczne wskazanie, która z nich będzie właściwa w konkretnym przypadku, nie jest łatwym zadaniem. Podpisując umowę o dzieło, przyjmujący zamówienie (wykonawca) zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający (inwestor) do zapłaty wynagrodzenia. Jest to tzw. umowa rezultatu, czyli osiągnięcia ustalonego wspólnie efektu, realnego do zrealizowania. Innymi słowy, położenie kostki brukowej w danym miejscu musi być realne do wykonania. Według prawa, praca musi mieć możliwy do wskazania moment początkowy i końcowy.
Umowa o roboty budowlane
Z kolei przy umowie o roboty budowlane, wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Inwestor ma natomiast obowiązek przygotowania robót, w szczególności przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu oraz odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. W pewnym zakresie, do umowy o roboty budowlane stosowane są przepisy o umowie o dzieło.
Różnice między umowami
Jak mówi Piotr Jarzyński z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, zasadniczym kryterium pozwalającym odróżnić umowę o dzieło od umowy o roboty budowlane jest stopień skomplikowania oraz rozległość prac. Znaczenie ma także fakt, w jakim zakresie ocena realizowanego zamierzenia podlega wymogom zawartym w prawie budowlanym. Z umową o roboty budowlane mamy do czynienia, gdy zakres prowadzonych prac jest znaczny, są one skomplikowane i wzajemnie ze sobą powiązane. Roboty budowlane wykonuje się w sposób zorganizowany, w oparciu o projekt budowlany, który został sporządzony i zatwierdzony w sposób zgodny z przepisami. Za ich kierowanie i nadzór odpowiadają osoby posiadające uprawnienia (np. kierownik budowy, inspektor nadzoru inwestorskiego). Często, z uwagi na brak projektu i konieczności uzyskania zgody budowlanej oraz niewielki stopień skomplikowania robót, przy kładzeniu kostki brukowej wystarczy umowa o dzieło. Umowa o roboty budowlane zazwyczaj jest zawierana, gdy położenie kostki brukowej stanowi część większego i bardziej skomplikowanego przedsięwzięcia budowlanego
Przedmiot umowy o dzieło
W Kodeksie cywilnym uregulowano podstawowe elementy umowy o dzieło, które dotyczą także położenia kostki brukowej. Zgodnie z zasadą swobody umów, strony mogą zawrzeć dowolne postanowienia, byleby ich treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Każda umowa na wstępie zawiera wymienienie stron wraz z podaniem ich imion i nazwisk lub nazw/firm oraz adresów. W przypadku umowy o dzieło stronami są przyjmujący zamówienie (wykonawca) oraz zamawiający (inwestor). Jeżeli przyjmujący zamówienie prowadzi działalność gospodarczą, powinien zawrzeć tę informację, podając numery NIP oraz REGON. Istotne jest także wskazanie numerów PESEL stron umowy. Kolejnym ważnym elementem jest określenie przedmiotu umowy dotyczącej układania kostki brukowej - to oznaczony przez strony, zindywidualizowany i konkretny rezultat pracy. Należy zdefiniować zakres planowanych prac, choćby poprzez podanie powierzchni w metrach kwadratowych. Warto określić, jakie materiały oraz techniki budowlane mają zostać zastosowane podczas realizacji inwestycji. Ważne, aby sprecyzować miejsce(a) wykonania umowy. Można określić je poprzez wskazanie adresu nieruchomości bądź podanie numerów działki ewidencyjnej i księgi wieczystej. Dobrym rozwiązaniem jest załączenie projektu lub szkicu wskazującego miejsce i sposób ułożenia kostki brukowej. Umowa powinna zawierać termin realizacji dzieła. Najlepiej zrobić to wskazując dzień zakończenia prac (np. do 31 sierpnia 2021 r.). Termin można określić także poprzez wskazanie czasu, który upłynie od zawarcia umowy (np. w ciągu 3 miesięcy od dnia podpisania). Nie ma przeszkód, aby w umowie oznaczyć datę rozpoczęcia prac.
Zapłata za położenie kostki brukowej
Główny obowiązek zamawiającego stanowi zapłata wynagrodzenia za położenie kostki brukowej, stąd jego wysokość należy określić w umowie. Może być ono ustalone np. na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów (wynagrodzenie kosztorysowe) lub jako z góry ustalona kwota pieniężna (wynagrodzenie ryczałtowe). Warto wskazać także termin i formę płatności, przy czym najlepiej jest rozliczyć się przelewem, a w umowie zawrzeć numer rachunku bankowego przyjmującego zamówienie.
Pozostałe postanowienia
- Warto uregulować również kwestie ponoszenia kosztów zakupu i dostarczenia materiałów, odbioru dzieła przez zamawiającego, odpowiedzialności przyjmującego zamówienie z tytułu rękojmi za wady dzieła. Do tego można dodać postanowienia dotyczące zabezpieczenia należytego wykonania umowy przez przyjmującego zamówienie, kar umownych oraz możliwość odstąpienia od umowy - podsumowuje Piotr Jarzyński z Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy.
